Dégradations locatives : remettre les extérieurs en état

Entre deux locataires, les extérieurs d’un bien locatif décident souvent de la vitesse de relocation. Un portail terni, des menuiseries encrassées et un garde-corps piqué se voient sur la première photo de l’annonce. La remise en état de ces postes coûte peu, à condition de distinguer ce qui relève de l’usure normale et ce qui relève d’une dégradation.

Ce que la loi range dans l’usure normale

Le bailleur qui découvre un logement fatigué au départ d’un locataire cherche naturellement à imputer les reprises. Le droit encadre strictement cet arbitrage.

Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 fixe la liste des réparations locatives, celles qui incombent au locataire : menues réparations et entretien courant des équipements dont il a l’usage exclusif. Y figurent notamment l’entretien des espaces extérieurs privatifs, le graissage des parties mobiles, le remplacement de petites pièces d’usure. Tout le reste, à commencer par le remplacement d’un équipement vétuste, revient au propriétaire.

À cette liste s’ajoute la notion de vétusté, définie comme l’usure résultant du temps et de l’usage normal. Depuis la loi du 24 mars 2014, bailleur et locataire peuvent convenir d’appliquer une grille de vétusté choisie parmi celles établies par accord collectif. La grille de vétusté attribue à chaque équipement une durée de vie théorique et un abattement annuel, ce qui évite les discussions au moment du départ.

Trois exemples rendent la frontière lisible sur les extérieurs :

• Une laque de portail devenue mate après sept ans d’exposition au sud : usure normale, à la charge du bailleur.
• Un vantail voilé par un choc de véhicule : dégradation, imputable au locataire si l’état des lieux d’entrée ne la mentionne pas.
• Un rail de coulissant bloqué par des années de sable jamais aspiré : défaut d’entretien courant, discutable, et rarement gagné sans photos.

La preuve pèse plus que le principe. Sans état des lieux d’entrée détaillé, la présomption joue en faveur du locataire, comme le rappelle le guide consacré à l’état des lieux.

Remettre à neuf sans remplacer : le poste aluminium

Sur les biens construits ou rénovés depuis les années 2000, portail, fenêtres, volets et garde-corps partagent le même matériau, l’aluminium thermolaqué. Ce revêtement vieillit en surface, il perd son satiné, se couvre d’un voile crayeux, et donne au bien un air négligé sans qu’aucune pièce ne soit hors d’usage.

Le remplacement est presque toujours disproportionné. Un lavage à l’eau tiède et au savon neutre retire les salissures ; il ne rend pas sa teinte à une laque oxydée. Les produits de rénovation traitent précisément ce cas : un raviveur aluminium retire la couche dégradée, uniformise la couleur et dépose un film qui ralentit le réencrassement, sans dépose ni peinture. Sur un portail de trois mètres, l’opération se conduit en une matinée, coût de produit compris, quand un portail neuf se chiffre en milliers d’euros.

L’arbitrage économique se pose dans les mêmes termes que pour la décoration intérieure, où quelques centaines d’euros bien placés valent mieux qu’une rénovation lourde, comme le détaille l’article sur la valorisation d’un bien locatif.

L’ordre des opérations entre deux baux

Une remise en état des extérieurs échoue quand elle se fait dans le désordre : le portail lavé avant la taille de la haie reçoit les projections, la terrasse nettoyée avant les menuiseries reçoit l’eau sale.

La séquence qui tient en une journée sur une maison de lotissement :

1. Végétation : taille de la haie, désherbage des joints, évacuation des déchets verts.
2. Toiture et périphérie : gouttières vidées, descentes vérifiées, mousses brossées sur les seuils.
3. Menuiseries et portail : lavage complet, rails aspirés, drains dégagés, puis traitement du laquage terni.
4. Sols extérieurs : terrasse, allée, marches, en dernier pour recevoir toutes les eaux de rinçage.
5. Contrôles fonctionnels : motorisation du portail, éclairages extérieurs, robinet de jardin, boîte aux lettres.

Les contrôles fonctionnels méritent une attention particulière car ils déclenchent les litiges les plus fréquents en début de bail. Une motorisation qui force, une cellule photoélectrique déréglée ou un éclairage extérieur mort se réparent en quelques dizaines d’euros avant la visite, contre une intervention en urgence et un locataire mécontent après signature.

Le budget réel d’une remise en état extérieure

Les postes extérieurs se chiffrent mal parce qu’ils mélangent des consommables, du temps et parfois une intervention technique. Trois familles se distinguent.

Les consommables restent modestes : produits de nettoyage adaptés, rénovateur de laque, dégrippant, joint silicone, ampoules extérieures. Un bailleur qui gère plusieurs lots achète ces produits en volume et amortit le stock sur plusieurs relocations.

Le temps de main-d’oeuvre constitue le vrai poste. Une journée de travail suffit sur une maison de plain-pied avec un portail et une terrasse ; elle double dès qu’un étage, un balcon ou une piscine s’ajoutent. Ce temps se sous-traite à une entreprise de nettoyage, à condition de préciser au devis les surfaces et les produits autorisés sur l’aluminium et la pierre.

Les interventions techniques concernent la motorisation, l’électricité extérieure et la serrurerie. Elles se chiffrent sur devis et gagnent à être groupées, un déplacement pesant souvent autant que la prestation elle-même.

Ce budget se raisonne au regard de la vacance locative : quelques jours de loyer perdus dépassent vite le coût d’une remise en état soignée, argument que les bailleurs expérimentés opposent au réflexe de louer en l’état.

Les traces qui coûtent le plus cher à rattraper

Certaines dégradations extérieures ne se rattrapent plus au nettoyage et méritent une réaction immédiate en cours de bail plutôt qu’au départ :

• La corrosion filiforme sous une laque entamée, qui progresse invisiblement depuis une rayure.
• Les taches d’huile ou de carburant sur une allée en pierre poreuse, qui pénètrent en profondeur.
• Le bois d’une terrasse jamais saturé, grisé et fendu, dont la reprise suppose un ponçage complet.
• Une toile de store déchirée par le vent, dont le remplacement dépasse largement le nettoyage.

La visite technique périodique, autorisée par le bail dans des conditions précises, permet de repérer ces situations avant qu’elles ne deviennent des postes de travaux.

Ce que les extérieurs changent à la relocation

Un candidat locataire se forge une opinion avant d’entrer dans le logement. Le portail, la boîte aux lettres, l’allée et la façade constituent les quinze premières secondes de la visite, et elles pèsent sur la suite.

Cet effet se mesure sur trois plans concrets. Le premier est le délai de relocation : un bien qui se présente bien reçoit plus de candidatures, donc se loue plus vite. Le deuxième est la qualité du dossier retenu : un bailleur qui choisit entre huit candidats sélectionne mieux qu’un bailleur qui n’en a qu’un. Le troisième est le comportement d’entretien du locataire, plus soigneux dans un logement remis au propre que dans un bien manifestement négligé.

Les extérieurs pèsent d’autant plus lourd que le bien dispose d’un espace privatif. Une terrasse propre, un salon de jardin en état et un éclairage fonctionnel transforment la perception d’une surface habitable modeste, argument développé dans l’article consacré à l’aménagement d’une terrasse en bien locatif.

Une réserve s’impose sur les équipements laissés au locataire. Mobilier de jardin, barbecue, parasol ou store manuel figurent alors à l’inventaire, avec leur état, et deviennent des postes de litige au départ. Beaucoup de bailleurs préfèrent les retirer et laisser l’espace nu, quitte à perdre un peu d’effet visuel.

Le lien avec les travaux menés en amont reste direct : les postes réglementaires et énergétiques listés dans les travaux avant mise en location traitent l’intérieur et la performance, les extérieurs se traitent en complément, avec des budgets sans commune mesure.

Documenter pour éviter le litige suivant

La remise en état terminée, la photo devient une pièce du dossier. Un bailleur méthodique constitue un jeu d’images daté, pris avec le même cadrage à chaque relocation : portail ouvert et fermé, façade côté rue, terrasse, garde-corps, sols extérieurs.

Ce jeu sert trois fois : pour l’annonce, pour l’état des lieux d’entrée, et pour la comparaison au départ du locataire suivant. Il rend inutile la discussion sur l’état d’origine, discussion qui tourne rarement à l’avantage du bailleur quand elle repose sur des souvenirs.

L’état des lieux gagne à décrire les extérieurs avec le même niveau de détail que les pièces intérieures : nature du revêtement du portail, état de la laque, fonctionnement de la motorisation, présence de rayures et leur localisation. Ces mentions coûtent cinq minutes et évitent la retenue contestée, celle qui finit devant la commission départementale de conciliation.

Une dernière précaution : conserver les factures d’entretien et de remise en état. Elles prouvent que le bien a été maintenu, ce qui renforce la position du bailleur si une dégradation locative doit un jour être imputée, et documente le suivi du logement pour un futur acquéreur.

Prochaine étape sur un bien qui se libère : photographier l’ensemble des extérieurs avant tout nettoyage, lister les postes relevant de l’usure normale, puis planifier la journée de remise en état avant la première visite.