LMNP : le statut du loueur en meublé non professionnel

Le statut LMNP s’applique au particulier qui loue un logement meublé sans en faire son métier : ses recettes annuelles restent sous 23 000 euros, ou sous les autres revenus d’activité du foyer. Les loyers deviennent alors des bénéfices industriels et commerciaux, imposés au micro-BIC ou au réel, avec amortissement possible du bien.

LMNP ou LMP : deux comparaisons font la différence

Le Code général des impôts ne définit pas le loueur non professionnel : il définit son contraire. Selon l’article 155, la location meublée devient professionnelle quand les recettes annuelles du foyer fiscal excèdent 23 000 euros et dépassent ses autres revenus d’activité : salaires, bénéfices agricoles ou non commerciaux, bénéfices industriels et commerciaux d’une autre activité.

La fiche de service-public.fr sur les revenus d’une location meublée, vérifiée le 15 avril 2026, en tire la règle inverse : vous restez loueur non professionnel dès que l’une des deux conditions manque. Le seuil se mesure sur les recettes, charges comprises, jamais sur le bénéfice ; l’année du premier loyer, elles sont ramenées à douze mois.

Un salarié dont la paie dépasse les loyers encaissés conserve le statut, même au-delà de 23 000 euros de recettes. Un retraité bascule plus vite : ses pensions ne figurent pas dans la liste des revenus comparés, et des recettes supérieures au seuil suffisent alors à le rendre professionnel.

Ce que change le passage au statut professionnel

Le loueur professionnel ne se distingue pas seulement par un sigle. Trois postes changent :

• les cotisations sociales, qu’il acquitte, là où le non-professionnel paie en principe les seuls prélèvements sociaux ;
• les déficits, imputables sur son revenu global sans limitation de montant, quand ceux du LMNP restent cantonnés aux revenus de même nature ;
• la revente, soumise au régime des plus-values professionnelles, avec une exonération possible après cinq ans d’activité au moins, sous condition de recettes (article 151 septies).

Un logement meublé au sens du décret de 2015

Le statut suppose un vrai meublé. La fiche « Bail d’habitation : qu’est-ce qu’un logement meublé ? » de service-public.fr, vérifiée le 6 mars 2026, renvoie au décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015. Le logement loué comme résidence principale du locataire contient au minimum :

• une literie avec couette ou couverture ;
• des volets ou des rideaux dans les pièces où le locataire dort ;
• des plaques de cuisson et un four, classique ou à micro-ondes ;
• un réfrigérateur, avec congélateur ou compartiment à congélation à -6 °C au plus ;
• de la vaisselle en nombre suffisant pour les repas et des ustensiles de cuisine ;
• une table, des sièges et des étagères de rangement ;
• des luminaires et du matériel d’entretien ménager adapté au logement.

Un inventaire et un état détaillé du mobilier s’établissent à la remise des clés, puis à leur restitution. L’enjeu dépasse le confort du locataire : si la liste n’est pas respectée, le juge peut requalifier le contrat en bail de logement vide, avec la durée et les règles de congé propres à ce dernier, détaillées dans le guide des types de bail et de leurs clauses. Gardez les factures des meubles : au réel, elles fondent l’amortissement.

Micro-BIC : l’abattement forfaitaire remplace les charges

Sous un plafond de recettes, le régime micro-BIC s’applique de plein droit. Le bénéfice imposable égale les recettes diminuées d’un abattement forfaitaire pour frais, sans aucune charge réelle déduite en plus. La même fiche de service-public.fr distingue deux familles de locations :

• location meublée de longue durée, meublé de tourisme classé et chambre d’hôtes : abattement de 50 %, dans la limite de 77 700 euros de recettes pour les revenus de 2025, puis de 83 600 euros pour les revenus de 2026 ;
• meublé de tourisme non classé : abattement de 30 %, avec un plafond de 15 000 euros de recettes, inchangé pour les revenus de 2026.

L’article 50-0 du Code général des impôts ajoute un plancher : l’abattement ne descend jamais sous 305 euros. La déclaration se limite au montant brut des recettes, porté sur le formulaire n° 2042 C-PRO avec le numéro SIRET.

La simplicité a un revers. Dès que les charges réelles et l’amortissement dépassent la moitié des loyers, le forfait taxe un bénéfice supérieur au vrai, cas fréquent les premières années d’un achat à crédit.

Le régime réel, terrain de l’amortissement

Au régime réel, le résultat se calcule sur les montants effectifs : les loyers, moins les charges supportées dans l’intérêt de l’activité, intérêts d’emprunt et frais d’entretien compris. Chaque dépense se justifie, rappelle service-public.fr.

Amortir le logement et ses meubles

La vraie différence tient à l’amortissement du mobilier et du bâti. Service-public.fr autorise le loueur au réel à déduire l’amortissement du prix d’achat des biens, logement et meubles. La fiche d’entreprendre.service-public.fr sur le régime fiscal du loueur professionnel, vérifiée le 21 février 2026, en donne les ordres de grandeur :

• le prix du logement s’étale sur sa durée réelle d’utilisation, soit 2 % par an pour une durée estimée à 50 ans ;
• le mobilier et les améliorations s’amortissent sur 5 à 10 ans, à un taux compris entre 10 % et 20 % par an.

La limite posée par l’article 39 C

Pour un loueur personne physique, l’amortissement ne se déduit que dans la limite du loyer acquis, diminué des autres charges du bien. La fraction excédentaire ne se perd pas : elle se reporte sur les exercices suivants, dans les mêmes limites. Le déficit né des seules charges s’impute, lui, sur les revenus de location meublée non professionnelle de la même année et des dix suivantes.

Opter pour le réel

Sous les plafonds du micro-BIC, le réel reste une option. Elle s’exerce au plus tard à la date limite de dépôt de la déclaration des revenus concernés, puis se reconduit tacitement chaque année, sauf renonciation de votre part.

Comparez les deux régimes sur le résultat final, pas sur le seul taux d’abattement : la méthode pour calculer la rentabilité locative jusqu’au net-net intègre charges, crédit et impôt dans le même chiffre.

Revendre après la loi de finances pour 2025

À la revente, le meublé non professionnel relève du régime des plus-values immobilières des particuliers, précise service-public.fr. Pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, la fiche « Impôt sur le revenu - Plus-value immobilière », vérifiée le 15 avril 2026, indique que les amortissements déduits sont réintégrés, sous certaines conditions.

Le mécanisme figure à l’article 150 VB du Code général des impôts : le prix d’acquisition retenu est minoré des amortissements admis en déduction. Plus le loueur a amorti, plus la plus-value taxable grossit. Le texte écarte les biens situés dans certaines résidences pour étudiants ou personnes âgées et dans certains établissements médico-sociaux.

Conséquence pratique : l’amortissement reste un levier pendant la location, mais une partie de son effet se rembourse à la sortie. Les abattements pour durée de détention du régime des particuliers en atténuent le poids sur une détention longue.

Immatriculation, déclaration, CFE : les formalités du loueur

Trois démarches jalonnent la vie d’une location meublée :

1. Dans les 15 jours qui suivent le premier jour de location, vous vous inscrivez au répertoire Sirène de l’Insee par le Guichet des formalités des entreprises ; la démarche ne coûte rien et fournit le numéro SIRET.
2. Chaque année, vous déclarez les recettes ou le résultat sur le formulaire n° 2042 C-PRO, complété de la liasse n° 2031-SD au réel.
3. La cotisation foncière des entreprises dépend de votre situation, notamment du lieu et de l’usage personnel du bien : le service des impôts des entreprises du lieu du logement vous renseigne.

Côté social, l’Urssaf range l’activité dans la gestion du patrimoine privé tant que les recettes annuelles ne dépassent pas 23 000 euros : aucune cotisation sociale, seulement les prélèvements sociaux. Le meublé loué à une clientèle de passage pour de courts séjours fait exception : au-delà du même seuil, des cotisations sociales deviennent dues.

TVA, services hôteliers et résidences gérées

La location de logements meublés à usage d’habitation est exonérée de TVA, pose l’article 261 D du Code général des impôts. L’exonération tombe quand la location s’assortit d’au moins trois de ces quatre prestations : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture du linge de maison, la réception de la clientèle, même non personnalisée. Le loyer d’un bien confié à l’exploitant d’un établissement de ce type sort aussi de l’exonération.

C’est le cas de l’investisseur en résidence de services, qui achète un lot géré par un exploitant : il reste loueur en meublé non professionnel sous les seuils, mais la TVA et, à la revente, l’exception de l’article 150 VB entrent dans son calcul.

Ces règles visent un foyer fiscal qui loue en direct. Une détention en société suit une autre logique, présentée dans le comparatif des avantages et inconvénients de la SCI.

LMNP : réponses aux bailleurs

Un salarié peut-il louer en meublé sous le statut LMNP ?

Oui. Le statut ne dépend pas de votre activité principale, mais de deux comparaisons fixées par l’article 155 du Code général des impôts. Les salaires du foyer font partie des revenus d’activité opposés aux recettes locatives : tant que la paie du foyer dépasse les loyers encaissés, la location reste non professionnelle, quel que soit le montant des recettes. Les recettes se déclarent à part, sur le formulaire n° 2042 C-PRO, et non avec les traitements et salaires.

Faut-il un numéro SIRET pour un seul studio meublé ?

Oui. Service-public.fr impose l’inscription au répertoire Sirène de l’Insee au loueur en meublé, dans les 15 jours qui suivent le premier jour de location, y compris pour un seul logement. La démarche se fait en ligne sur le Guichet des formalités des entreprises et ne donne lieu à aucun paiement. Le numéro SIRET obtenu figure ensuite chaque année sur la déclaration des recettes, au micro-BIC comme au réel.

Le retour au micro-BIC est-il possible après une option pour le réel ?

Oui, à condition de rester sous les plafonds de recettes. L’option pour le réel se reconduit tacitement chaque année, sauf si vous y renoncez, indique service-public.fr. Le retour mérite un calcul préalable : au micro-BIC, l’abattement forfaitaire remplace toutes les charges et l’amortissement cesse d’être déduit, alors que les amortissements déjà pratiqués restent réintégrés dans la plus-value à la revente. Un bien encore lourdement financé perd souvent au change.