Sous-location : l'accord du bailleur et les règles du loyer

La sous-location consiste, pour un locataire, à louer à un tiers tout ou partie du logement qu’il loue lui-même. La loi l’autorise avec l’accord écrit du bailleur, sur le principe comme sur le prix, et le loyer au mètre carré ne peut jamais dépasser celui du bail principal. Sans cet accord, le bail du locataire peut être résilié.

Sous-location : ce que dit l’article 8 de la loi de 1989

L’article 8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 27 mars 2014, pose que le locataire ne peut « ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer ». Suivent un plafond de loyer, deux documents à transmettre et une règle pour la fin du bail principal.

Dernière phrase, souvent oubliée : « les autres dispositions de la présente loi ne sont pas applicables au contrat de sous-location ». Ce contrat relève donc d’un régime plus souple que le bail principal, dont vous restez titulaire : loyer et charges restent dus par vous au bailleur, même si votre sous-locataire paie en retard.

Quatre situations à ne pas confondre

Le vocabulaire prête à confusion :

• la sous-location totale : vous louez tout le logement pendant une absence, un stage par exemple ;
• la sous-location partielle : vous louez une chambre et gardez l’usage du reste ;
• la cession de bail : un tiers reprend votre contrat, ce qui exige aussi l’accord écrit du bailleur ;
• la colocation : chaque occupant est locataire en direct du propriétaire, par un bail unique ou par plusieurs contrats.

Héberger gratuitement un proche n’entre dans aucune case : sans loyer, pas de location. Tout change dès qu’une contrepartie financière est demandée.

Location nue ou meublée, la règle ne varie pas : la fiche de Service-Public.fr consacrée à la sous-location applique les mêmes conditions aux deux cas. Le parc social suit un régime propre, détaillé plus bas. Les durées et clauses propres au bail vide et au bail meublé sont rappelées dans notre article sur le bail de location en France.

Obtenir l’accord écrit du bailleur, sur le principe et sur le prix

L’accord porte sur deux points : le bailleur accepte qu’un tiers occupe tout ou partie du logement, et il valide le loyer demandé. Une autorisation limitée au principe, sans montant, reste incomplète au regard du texte, qui vise l’accord « y compris sur le prix du loyer ».

Dans le parc privé, rien n’oblige le propriétaire à accepter. Il peut refuser, fixer une durée maximale ou limiter son accord à une pièce. Deux régimes, présentés plus loin, réduisent sa marge : la cohabitation intergénérationnelle solidaire et certains cas en logement social.

Ce que votre demande gagne à préciser

Écrivez au bailleur, de préférence par lettre recommandée avec avis de réception, en précisant :

• la pièce concernée et sa surface habitable ;
• la durée envisagée et la date de fin ;
• le loyer demandé, avec son calcul ;
• la répartition des charges ;
• le caractère vide ou meublé de la pièce.

Joignez un projet d’autorisation à dater et à signer : vous le remettrez tel quel au sous-locataire.

Silence, accord oral, refus : ce que vaut chaque réponse

La loi parle d’accord écrit, et rien d’autre ne le remplace. Un silence ne vaut pas autorisation. Un « pas de problème » au téléphone ne prouve ni la teneur de l’accord ni le loyer validé. Un courriel du bailleur laisse au moins une trace écrite ; une lettre signée reste la forme la plus sûre.

Un refus clôt la question, hors des cas particuliers décrits plus bas. Passer outre revient à sous-louer sans accord, avec les risques exposés en fin d’article.

Un loyer de sous-location plafonné par celui du bail principal

Le texte fixe le plafond : le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués « ne peut excéder celui payé par le locataire principal ». Le loyer de sous-location se compare donc au mètre carré, jamais à la pièce, et ne dépasse jamais ce ratio.

Le calcul, étape par étape

1. Relevez le loyer hors charges inscrit au bail principal.
2. Divisez-le par la surface habitable totale du logement.
3. Multipliez le résultat par la surface habitable de la partie sous-louée.
4. Reportez ce montant maximal dans votre demande d’accord.

Exemple : un trois-pièces de 60 m² loué 900 euros hors charges revient à 15 euros le mètre carré. Pour une chambre de 12 m², la sous-location d’une chambre plafonne à 180 euros. Pour le logement entier, le plafond reste de 900 euros : aucune marge possible.

Mobilier, pièces partagées, charges : à fixer par écrit

Le texte ne prévoit aucune majoration pour une pièce meublée. Il ne dit rien non plus des pièces communes, cuisine ou salon, utilisées par l’occupant d’une chambre. Inscrivez donc dans l’accord du bailleur la surface retenue et le mode de calcul, puisque c’est lui qui valide le prix.

Répartissez les charges selon une clé lisible, au prorata des surfaces ou du nombre d’occupants, écrite dans le contrat. Quant à la rentabilité, la loi autorise tout au plus à faire porter une part du loyer par l’occupant, sans bénéfice.

Sous-location d’une chambre : trois cadres différents

Dans un logement du parc privé

Les règles générales s’appliquent : accord écrit sur le principe et le prix, plafond au mètre carré, remise des documents. Vous continuez d’habiter les lieux, votre résidence principale, que la même loi définit comme un logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.

La cohabitation intergénérationnelle solidaire

Un locataire de 60 ans ou plus peut sous-louer une partie de son logement à une personne de moins de 30 ans, par un contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire prévu par le Code de l’action sociale et des familles. Selon la fiche officielle, le propriétaire est seulement informé et ne peut pas s’y opposer. Contrepartie et durée se fixent librement, avec un préavis d’un mois.

Dans un logement social

La sous-location totale y est interdite. D’après la même fiche, une partie du logement peut être sous-louée dans deux cas : à une personne âgée ou à un adulte handicapé, avec un contrat d’accueil familial, ou à un jeune de moins de 30 ans en cohabitation intergénérationnelle. Le sous-locataire paie une part du loyer et des charges proportionnée à la surface qu’il occupe.

Documents, durée et fin du bail principal

Les pièces à remettre au sous-locataire

La loi impose de remettre au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours. Ajoutez :

• un contrat de sous-location écrit, qui fixe la pièce, la durée, le loyer, les charges et le préavis ;
• un état des lieux d’entrée, sur le modèle de notre guide pratique de l’état des lieux ;
• un inventaire du mobilier si la pièce est meublée ;
• un reçu à chaque paiement.

Comme ce bail de sous-location échappe au reste de la loi, durée, préavis et dépôt de garantie se négocient, dans la limite du bail principal. Les règles du dépôt de garantie visent le bail principal : écrivez le montant et le délai de restitution dans le contrat.

Côté aides, la fiche officielle sur l’aide personnalisée au logement vise le sous-locataire déclaré au propriétaire, sous conditions, notamment d’âge.

Quand le bail principal s’arrête

Le second alinéa du texte tranche : en cas de cessation du contrat principal, « le sous-locataire ne peut se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du bailleur ni d’aucun titre d’occupation ». La sous-location ne dure jamais plus longtemps que le bail principal.

Alignez donc les dates. Avant d’envoyer votre préavis de départ, relisez le délai prévu au contrat de sous-location et prévenez l’occupant le jour même. Faites ensuite un état des lieux entre vous deux, sur le déroulé décrit pour l’état des lieux de sortie.

Location de courte durée et sous-location professionnelle

Les plateformes en ligne

Proposer votre logement sur une plateforme de location courte durée reste une sous-location. La fiche de Service-Public.fr consacrée aux meublés de tourisme exige l’accord écrit du propriétaire, à demander de préférence par lettre recommandée. Un locataire du parc social ne peut pas louer en meublé de tourisme.

D’autres limites s’ajoutent :

• dans les communes qui imposent une déclaration, un numéro d’enregistrement figure sur chaque annonce ;
• dans ces communes, la résidence principale ne se loue pas au-delà de 90 à 120 jours par an, selon la commune ;
• avant publication, la plateforme vous informe de vos obligations et vous demande une attestation de conformité ;
• elle désactive l’annonce une fois le plafond de jours atteint.

Le plafond au mètre carré ne prévoit pas d’exception pour les séjours courts. Sans accord, la plateforme qui a publié l’annonce peut même être condamnée à payer les revenus tirés de la sous-location.

Un montage à part : la sous-location professionnelle

Certaines entreprises louent des logements pour les sous-louer meublés à des salariés en mission ou à des étudiants. Cette sous-location professionnelle repose en général sur un bail conclu par une société, qui n’habite pas les lieux : elle sort du cadre du bail de résidence principale. Le montage se négocie clause par clause avec le propriétaire, et le choix de la structure comme du régime fiscal se travaille avec un expert-comptable.

Sous-louer sans accord : ce que vous risquez

Sous-louer « sans se faire prendre » relève du pari : une annonce en ligne, un voisin attentif ou un nouveau nom sur la boîte aux lettres alertent vite le propriétaire. Selon la fiche officielle, une sous-location illégale expose :

• le locataire à la résiliation de son bail et, pour une location touristique, à l’expulsion ;
• le locataire au reversement au propriétaire des sous-loyers perçus ;
• le sous-locataire à la perte de son logement, sans aucun droit à opposer au bailleur ;
• la plateforme qui a diffusé l’annonce à une condamnation portant sur les revenus encaissés.

Côté sous-locataire, réclamez avant d’emménager l’autorisation écrite et la copie du bail : leur absence signale une sous-location non déclarée.

Prochaine étape : mesurez la pièce, calculez le loyer maximal au mètre carré, puis demandez par écrit l’accord du bailleur sur la durée, le loyer et les charges. Accord signé, remettez-le au sous-locataire avec la copie du bail, avant les clés.