Révision du loyer : l'IRL et la clause du bail

Un bailleur peut réviser le loyer une fois par an si le bail le prévoit. La hausse ne dépasse jamais la variation de l’indice de référence des loyers (IRL), publié chaque trimestre par l’INSEE. Cette révision du loyer se réclame dans l’année, sans effet rétroactif, et reste interdite pour un logement classé F ou G.

Révision du loyer et IRL : ce que prévoit l’article 17-1

L’article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 encadre la hausse du loyer en cours de bail. Quand le contrat prévoit une révision, elle intervient chaque année à la date convenue entre les parties, ou à défaut au terme de chaque année du contrat. Sans clause, aucune révision annuelle n’est possible pendant toute la durée du bail.

Le texte pose ensuite un plafond. La variation appliquée ne peut excéder, à la hausse, celle de l’indice de référence des loyers. L’INSEE le publie chaque trimestre : il correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. L’IRL suit donc l’inflation lissée, pas le marché locatif de votre quartier.

Trois conditions doivent être réunies pour réviser :

• une clause de révision écrite dans le contrat signé ;
• une seule révision par an, à la date prévue ou à l’anniversaire du contrat ;
• un logement dont l’étiquette énergétique n’est ni F ni G.

Cette clause figure parmi les mentions qu’un bail de location consacre au loyer, à côté du montant et des modalités de paiement. Relisez-la avant tout calcul : sa rédaction commande la date de révision et l’indice à retenir.

Trois hausses que la loi distingue

Le mot « augmentation » recouvre trois mécanismes, chacun avec son propre régime :

• la révision annuelle, indexée sur l’IRL et appliquée en cours de bail (article 17-1) ;
• la majoration pour travaux d’amélioration, prévue par une clause expresse ou un avenant, qui « ne peut faire l’objet d’une action en diminution de loyer » (même article, II) ;
• la réévaluation au renouvellement, réservée au loyer « manifestement sous-évalué », proposée au moins six mois avant le terme et étalée par tiers ou par sixième (article 17-2).

La suite porte sur la première, la seule qui revient chaque année.

La clause du bail fixe la date et le trimestre de référence

Deux informations se lisent dans la clause : la date à laquelle la révision intervient et le trimestre de l’IRL qui sert de base. La date retenue est souvent l’anniversaire du bail, parfois le 1er janvier. Si le contrat reste muet, la révision tombe au terme de chaque année du contrat.

Le trimestre de référence obéit à une règle de repli tout aussi nette. À défaut de clause qui le fixe, la loi retient « le dernier indice publié à la date de signature du contrat de location ». Exemple : un bail muet sur ce point, signé le 1er septembre 2025, prend pour base l’IRL du deuxième trimestre 2025, paru en juillet 2025, dernier indice disponible ce jour-là.

Un trimestre fixé une fois pour toutes

Le trimestre retenu à la signature sert à chaque échéance, pendant toute la durée du bail et de ses reconductions. Chaque année, l’indice de ce trimestre se compare à celui du même trimestre un an plus tôt. Piocher un autre trimestre parce que sa variation paraît plus favorable fausse le calcul et ouvre la voie à une contestation.

Autre point : la révision ne joue que sur le loyer. Les provisions pour charges suivent leur propre logique, avec une régularisation annuelle sur justificatifs. Date et trimestre forment le socle du courrier que le locataire recevra.

Le calcul de la révision en quatre étapes

Service-Public.fr publie la formule officielle : nouveau loyer = loyer actuel × IRL du trimestre de référence de l’année en cours ÷ IRL du même trimestre de l’année précédente. Le calcul IRL tient en quatre gestes :

1. repérer dans le bail le trimestre de référence ;
2. relever la valeur de l’IRL de ce trimestre pour l’année en cours ;
3. relever la valeur du même trimestre un an plus tôt ;
4. multiplier le loyer actuel par la première valeur, puis diviser par la seconde.

Reprenons le bail signé le 1er septembre 2025, avec un loyer de 820 euros hors charges. Au 1er septembre 2026, le calcul donne 820 × 148,37 ÷ 146,68, soit 829,45 euros : la hausse atteint 9,45 euros par mois.

Second cas : un bail indexé sur le premier trimestre, avec un loyer de 750 euros. La comparaison porte sur 146,60 en 2026 contre 145,47 en 2025, et le loyer révisé passe à 755,83 euros.

Les cinq derniers indices publiés par l’INSEE pour la France métropolitaine :

La même fiche officielle précise que la location meublée suit la même règle annuelle, alors que le bail mobilité exclut toute révision en cours de contrat. Elle propose aussi un simulateur, « Calculer la révision du loyer », pratique pour vérifier un résultat.

Hausses de 2021 à 2023 : la même formule, avec un plafond

Une hausse de 2021 ou de 2022 se calcule de la même façon : la formule ne change pas, seuls les indices diffèrent. La loi n° 2022-1158 du 16 août 2022 a plafonné à 3,5 % la variation annuelle de l’IRL pour les trimestres allant du troisième de 2022 au deuxième de 2023, avec un plafond de 2,5 % dans les collectivités d’outre-mer régies par l’article 73 de la Constitution et un régime adapté pour la Corse. La loi n° 2023-568 du 7 juillet 2023 a prolongé ce dispositif jusqu’au premier trimestre 2024.

Ces années n’ont plus qu’un intérêt historique : toute révision qui s’y rattache est aujourd’hui hors délai.

Délai de révision : un an pour réclamer, sans effet rétroactif

Le bailleur dispose d’un an pour demander la révision. La loi est explicite : faute de manifester sa volonté dans l’année qui suit la date de révision, il « est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée ». L’article 7-1 de la même loi ajoute que son action en révision se prescrit un an après la date convenue dans le bail.

La seconde règle compte autant. Une demande envoyée dans le délai ne joue que pour l’avenir, puisque la révision « prend effet à compter de sa demande ». Exemple : pour une révision prévue au 1er septembre 2026, une demande formulée le 15 novembre 2026 fixe le nouveau loyer à partir de cette date. Septembre et octobre restent payés à l’ancien montant, sans rappel possible. Sans courrier avant le 1er septembre 2027, la révision annuelle de 2026 est perdue.

Prévenir le locataire : quand et comment

Le texte ne fixe aucun préavis entre l’annonce et l’application. La hausse court à compter de la demande, ce qui pousse le bailleur à écrire tôt, juste après la date de révision ou dès la parution de l’indice attendu. Une lettre recommandée avec avis de réception, ou une remise en main propre contre signature, date la demande sans discussion possible.

Le courrier gagne à reprendre :

• la clause du bail et la date de révision ;
• le trimestre de référence retenu ;
• les deux valeurs de l’IRL comparées ;
• l’ancien loyer, le nouveau et l’écart mensuel ;
• la date d’application du nouveau montant.

Logement classé F ou G : aucune révision possible

La dernière phrase de l’article 17-1 ferme la porte : la révision et la majoration pour travaux « ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G », au sens du code de la construction et de l’habitation. L’article 17-2 écarte de même toute réévaluation au renouvellement pour ces étiquettes.

D’après Service-Public.fr, ce gel vise les baux signés, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022 en métropole, et depuis le 1er juillet 2024 en outre-mer. La clause reste écrite dans le contrat, mais toute révision de loyer demeure exclue tant que l’étiquette ne change pas.

Vérifiez donc le diagnostic avant d’envoyer la moindre demande. Le calendrier des classes fermées à la location et la validité des diagnostics sont détaillés dans notre article sur le DPE en location. Des travaux qui font sortir le logement des classes F et G lèvent ce blocage, et plusieurs aides à la rénovation énergétique en allègent le coût.

Locataire : contrôler une hausse de loyer en cinq points

Une lettre de révision se vérifie en quelques minutes, bail et tableau des indices en main. Contrôlez :

• la présence d’une clause de révision dans le contrat ;
• une seule hausse par an, à la date fixée par le bail ;
• le trimestre utilisé, identique à celui du bail et comparé au même trimestre un an plus tôt ;
• la date d’application, jamais antérieure à la demande ;
• l’étiquette du diagnostic, hors des classes F et G.

Un trop-perçu se réclame. L’article 7-1 soumet les actions dérivant du bail à une prescription de trois ans, à compter du jour où le titulaire du droit a connu les faits lui permettant de l’exercer. Écrivez d’abord au bailleur avec votre propre calcul : une erreur de trimestre se corrige souvent à ce stade.

Si le désaccord persiste, Service-Public.fr oriente vers la commission départementale de conciliation, gratuite, ou vers un conciliateur de justice, avant toute saisine du juge. Le même site propose une démarche en ligne pour contester le montant d’une hausse de loyer en cours de bail.

Bailleur : inscrire la révision dans votre calendrier

Une révision rapporte peu chaque année, mais un oubli coûte une année entière, et l’écart se reporte sur tous les loyers suivants. Trois habitudes suffisent :

• noter dans un agenda la date de révision de chaque bail ;
• guetter l’indice, qui paraît dans le mois suivant la fin de chaque trimestre ;
• archiver chaque courrier avec sa preuve d’envoi.

Début octobre 2026, le dernier indice paru restait celui du deuxième trimestre. Celui du troisième trimestre est attendu dans le courant du mois. Ces quelques euros mensuels comptent dans le calcul de la rentabilité locative sur toute la durée de détention.

Prochaine étape : ouvrez chaque bail en cours, relevez la date de révision et l’IRL du trimestre de référence, puis contrôlez l’étiquette énergétique avant d’écrire au locataire.