Location saisonnière : déclaration et enregistrement

Louer un meublé de tourisme passe par une déclaration de location saisonnière en mairie. Pour une résidence secondaire, c’est le cerfa 14004 hors des grandes villes, et un enregistrement avec numéro à 13 caractères dans la plupart d’entre elles. Le téléservice national, prévu au quatrième trimestre 2026, généralisera cet enregistrement à toutes les communes.

Meublé de tourisme ou location meublée classique : la frontière

Le régime de déclaration ne vise pas toute location meublée. Il concerne le meublé de tourisme, que service-public.fr définit par trois conditions cumulatives, dans une fiche vérifiée le 21 mai 2026 :

• le logement reste à l’usage exclusif du locataire, sans présence du propriétaire pendant le séjour ;
• la clientèle est de passage et loue à la journée, à la semaine ou au mois, sans y élire domicile ;
• un même client n’y totalise pas plus de 90 jours consécutifs par année civile.

Le logement doit aussi être équipé pour vivre sur place : literie, occultation des fenêtres, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, table et sièges.

Un meublé loué comme résidence principale du locataire relève de la loi du 6 juillet 1989, présentée dans notre panorama des différents types de bail de location. La chambre d’hôtes suit pour sa part une déclaration distincte.

Résidence principale ou secondaire, la question qui oriente tout

Service-public.fr considère comme résidence principale le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou force majeure. Le louer à des vacanciers reste possible, mais une commune qui impose la déclaration plafonne cette location entre 90 et 120 jours par année civile.

La résidence secondaire échappe à ce plafond de jours, mais cumule les formalités : déclaration dans tous les cas, changement d’usage dans les grandes villes.

Déclaration location saisonnière : deux circuits selon la commune

Pour une résidence secondaire, service-public.fr pose la règle : dans la plupart des grandes communes, le loueur fait une déclaration avec enregistrement ; dans les autres, une déclaration simple est demandée. En cas de doute, interrogez la mairie du logement ou le simulateur de la fiche officielle.

Le formulaire cerfa 14004, hors des grandes villes

La déclaration simple passe par le formulaire cerfa n° 14004, adressé à la mairie par lettre recommandée avec accusé de réception. Certaines communes acceptent un dépôt en ligne. Le formulaire réclame :

• votre identité et votre adresse ;
• la localisation du meublé ;
• le nombre de pièces et de lits ;
• les périodes de location envisagées ;
• le classement, s’il existe.

Tout changement ultérieur se déclare de nouveau. Pour une résidence principale, la plupart des communes n’exigent aujourd’hui aucune démarche.

L’enregistrement, là où la commune l’a instauré

L’enregistrement, effectué auprès de la commune, réclame davantage d’informations :

• identité, adresse postale et adresse électronique du loueur ;
• localisation précise du logement et numéro invariant fiscal ;
• statut de résidence principale ou secondaire ;
• nombre de pièces et de lits ;
• classement éventuel.

Pour une résidence principale, la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 ajoute une preuve : votre avis d’imposition. En retour, la commune délivre le numéro qui conditionne toute mise en ligne. Un oubli expose à une amende, plus lourde quand l’enregistrement manque.

Le numéro d’enregistrement, à afficher partout où le logement se loue

Le numéro d’enregistrement compte 13 caractères répartis en trois groupes : les cinq chiffres du code de la commune, un identifiant unique de six chiffres, puis une clé de contrôle de deux caractères. Recopiez-le à l’identique sur :

• chaque annonce, de façon visible et lisible, avec la mention « annonce particulier » ou « annonce professionnel » ;
• le contrat de location remis au voyageur ;
• l’état descriptif du logement, fourni avant la signature quand le locataire le demande.

Ce que les plateformes vérifient de leur côté

Pour une résidence principale soumise à déclaration, la plateforme désactive automatiquement l’annonce une fois le plafond annuel de jours atteint. La commune peut aussi lui demander le nombre de jours loués, à transmettre dans un délai d’un mois.

Le plafond s’applique au logement, pas à chaque site : si vous louez sur plusieurs plateformes, tenez votre propre calendrier, car aucune ne voit les réservations des autres.

Loi Le Meur : les règles en vigueur et le calendrier de 2026

La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a remanié la régulation des meublés de tourisme. Service-public.fr retenait, dès novembre 2024, son échéance : au plus tard le 20 mai 2026, toutes les locations de meublés touristiques devaient être déclarées.

Le téléservice national d’enregistrement

La mise en œuvre prend plus de temps. Dans une actualité publiée le 27 juillet 2026, service-public.fr annonce la mise en service du téléservice national d’enregistrement au quatrième trimestre 2026. L’enregistrement deviendra alors obligatoire dans toutes les communes, petites comprises.

Deux conséquences en découlent :

• l’enregistrement remplacera partout les situations où une déclaration simple, voire aucune démarche, suffisait jusqu’ici ;
• les numéros déjà délivrés par les communes devront être renouvelés sur le nouveau service dans un délai de plusieurs mois, avant de devenir invalides.

Des communes mieux armées

La même loi élargit les outils des maires, qui peuvent désormais :

• abaisser à 90 jours par an la durée de location d’une résidence principale ;
• fixer des quotas d’autorisations de meublés de tourisme ;
• réserver, dans le plan local d’urbanisme, des secteurs aux constructions de résidences principales ;
• étendre le régime du changement d’usage aux locaux non résidentiels.

Changement d’usage : l’autorisation préalable des grandes villes

Dans les communes où l’enregistrement s’applique, louer une résidence secondaire aux vacanciers suppose aussi une autorisation de changement d’usage : le logement passe d’habitation à meublé touristique. Selon la commune, elle prend l’une de trois formes :

1. définitive et attachée à votre personne, elle prend fin quand vous cessez l’activité ;
2. définitive avec compensation, elle vous oblige à transformer d’autres locaux en logements et reste attachée au meublé ;
3. temporaire, elle court moins de cinq ans et ne se renouvelle pas automatiquement.

Le diagnostic énergétique entre aussi en jeu. En métropole, le DPE doit afficher une classe de A à E ; à partir de 2034, seules les classes A à D conviendront. Notre dossier sur le DPE d’un logement mis en location détaille sa validité et sa lecture. Une étiquette trop basse appelle des travaux avant la mise en location, à chiffrer avant la demande.

Louer sans cette autorisation expose à une amende civile, à l’obligation de rendre le logement à l’habitation et à une astreinte.

Copropriété, bailleur, logement social : les accords à réunir

Avant même la mairie, relisez le règlement de copropriété. Un règlement établi depuis le 21 novembre 2024 indique si les meublés de tourisme sont autorisés ou non. Un règlement plus ancien qui contient une clause d’habitation exclusivement bourgeoise interdit l’activité.

La loi Le Meur assouplit aussi la décision collective : la modification du règlement destinée à interdire les meublés de tourisme se vote à la majorité des deux tiers des voix, et non plus à l’unanimité. Tout copropriétaire loueur doit aussi en informer le syndic.

Côté locataires, deux règles s’ajoutent :

• le locataire du parc privé obtient d’abord l’accord écrit de son propriétaire, demandé par lettre recommandée avec accusé de réception ;
• le locataire d’un logement social ne peut pas louer en meublé de tourisme.

Côté impôts : SIRET, régime fiscal et classement

La déclaration en mairie ne règle pas tout. Le loueur demande aussi, gratuitement, son inscription au répertoire Sirene de l’Insee sur le Guichet des formalités des entreprises, qui lui vaut un numéro SIRET.

Les loyers relèvent des bénéfices industriels et commerciaux. D’après service-public.fr, vous restez loueur non professionnel si vos recettes restent sous le seuil légal ou sous vos autres revenus d’activité. Deux régimes coexistent :

• le micro-BIC applique un abattement forfaitaire, sans déduction des charges réelles ;
• le régime réel déduit les frais et charges supportés, sur option exercée avant la date limite de dépôt.

L’abattement du micro-BIC dépend du classement : 30 % pour un meublé non classé, 50 % pour un meublé classé, avec un plafond de recettes nettement plus bas pour le premier. La déclaration passe par le formulaire 2042 C-PRO, complété de la liasse 2031-SD au réel. Pour mesurer l’effet de ces choix, reprenez la méthode pour calculer la rentabilité locative en net, impôt compris.

Le classement, une option à peser

Le classement reste facultatif et payant. Un organisme d’évaluation accrédité examine le logement et lui attribue de 1 à 5 étoiles, pour cinq ans. Outre l’abattement majoré, il peut ouvrir droit à des exonérations de taxe foncière dans les zones France ruralités revitalisation. Il ne dispense d’aucune démarche en mairie.

À chaque séjour : contrat, taxe de séjour et fiche de police

La fiche de service-public.fr sur les locations de vacances entre particuliers, vérifiée le 20 août 2026, impose un contrat écrit en deux exemplaires, qui mentionne notamment :

• l’identité des parties et l’adresse du logement ;
• les dates et heures d’arrivée et de départ ;
• le descriptif détaillé des lieux ;
• le prix, les modalités de paiement et les conditions d’annulation ;
• le numéro d’enregistrement, quand la commune en attribue un.

Précisez aussi la nature du versement initial : des arrhes restent acquises si le voyageur annule, alors qu’un acompte l’engage à régler le solde, sauf relocation.

Le loueur collecte ensuite la taxe de séjour auprès du client et la reverse à la commune ou à l’intercommunalité, sauf quand la plateforme de réservation s’en charge. Pour un client étranger, il fait remplir une fiche de police, conservée six mois et remise sur demande à la police ou à la gendarmerie.

L’état des lieux reste facultatif mais protège les deux parties, surtout s’il inventorie le mobilier. Les réflexes d’un état des lieux réussi s’adaptent sans peine à un séjour de quelques jours.

Votre feuille de route avant d’ouvrir les réservations

Dans l’ordre, la démarche tient en six étapes :

1. vérifier le statut du logement et le règlement de copropriété ;
2. identifier auprès de la mairie le circuit applicable ;
3. obtenir, en grande ville, l’autorisation de changement d’usage ;
4. déclarer le meublé et reporter le numéro sur l’annonce ;
5. s’inscrire au répertoire Sirene et choisir le régime fiscal ;
6. préparer contrat type, taxe de séjour et fiches de police.

Prochaine étape : guettez l’ouverture du téléservice national et réservez une heure pour y reprendre votre dossier dès sa mise en ligne.