État des lieux de sortie : réussir la visite sans litige

L’état des lieux de sortie compare le logement rendu à celui décrit à l’entrée, en présence du locataire et du bailleur, au moment de la restitution des clés. Seules les dégradations qui dépassent l’usure normale justifient une retenue sur le dépôt de garantie. Une visite préparée, précise et documentée protège les deux parties.

Ce que la loi du 6 juillet 1989 impose le jour du départ

L’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit un état des lieux lors de la remise des clés, puis un second lors de leur restitution. Les deux documents sont établis « dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties ». La sortie se joue donc sur le même terrain que l’entrée, avec la même grille de lecture.

Le principe tient en deux mots : constat contradictoire. Le locataire et le bailleur, ou leurs représentants, parcourent le logement ensemble et signent le même document. Aucun des deux ne rédige seul un constat opposable à l’autre. Réalisé à l’amiable entre les parties, l’état des lieux ne coûte rien, rappelle l’ANIL.

Pour la méthode générale, entrée comprise, notre guide pratique de l’état des lieux détaille les mentions communes aux deux visites. Ici, tout se concentre sur le jour du départ, celui où se décide le sort du dépôt de garantie.

Une comparaison voulue par le décret de 2016

Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixe les modalités de l’état des lieux. Il exige une présentation qui permette « la comparaison de l’état du logement constaté à l’entrée et à la sortie des lieux ». Les deux constats tiennent sur un document unique ou sur deux documents distincts, pourvu que leur présentation soit similaire.

Le texte admet le support papier comme le format électronique, remis en main propre ou par voie dématérialisée. Une application sur tablette reste valable, à condition que chaque partie reparte avec son exemplaire.

Les mentions propres au constat de sortie

En plus des éléments communs aux deux visites, le décret ajoute trois informations spécifiques au départ :

• l’adresse du nouveau domicile ou du lieu d’hébergement du locataire ;
• la date de réalisation de l’état des lieux d’entrée ;
• les évolutions constatées dans l’état du logement depuis l’entrée.

La nouvelle adresse n’a rien d’un détail administratif. C’est à elle que le bailleur adresse le solde du dépôt de garantie et, s’il y a lieu, le décompte des retenues.

Préparer le logement dans les semaines qui précèdent

Une sortie réussie se prépare dès l’envoi du congé. Pendant le préavis de départ, ressortez votre exemplaire de l’état des lieux d’entrée et relisez-le pièce par pièce, photos d’arrivée sous les yeux.

Cette relecture devient votre liste de contrôle. Chaque élément décrit en bon état à l’entrée doit l’être encore au départ, sous réserve de l’usure liée au temps. Chaque défaut déjà noté à l’entrée, en revanche, ne peut plus vous être reproché : repérez-les, ils vous serviront pendant la visite.

Viennent ensuite les gestes qui évitent la plupart des retenues :

• reboucher proprement les trous de chevilles et harmoniser la peinture si la retouche se voit ;
• nettoyer à fond la cuisine, les sanitaires, les vitres et l’intérieur des placards ;
• détartrer robinets et pommeau de douche, dégraisser la hotte et le four ;
• remplacer les ampoules grillées et vérifier chaque interrupteur ;
• vider la cave, le grenier, le parking et la boîte aux lettres ;
• rassembler toutes les clés, badges et télécommandes remis à l’entrée.

Fixez la visite après le déménagement, jamais pendant. Un logement encombré de cartons masque les murs et les sols, et les meubles déplacés laissent parfois des marques dans les couloirs ou sur les huisseries. Les réflexes décrits pour charger un camion de déménagement sans rien casser protègent aussi les portes et les murs du logement quitté.

Choisissez enfin un créneau en journée. La lumière naturelle révèle les rayures, les auréoles et les reprises de peinture qu’un plafonnier dissimule, et elle évite les contestations sur ce qui « ne se voyait pas » le jour J.

Le jour J : une visite méthodique, pièce par pièce

Commencez par l’entrée du logement et suivez l’ordre exact du constat d’entrée. Cette discipline paraît rigide. Elle évite surtout d’oublier un placard, un cellier ou le balcon. Pour chaque élément, trois questions suffisent : son état à l’entrée, son état aujourd’hui, la cause probable de l’écart.

Testez ce qui fonctionne : robinets, chasse d’eau, volets, fenêtres, portes, prises, plaques de cuisson, ventilation. Relevez ensuite les compteurs d’eau, d’électricité et, s’il existe, de gaz, en inscrivant les index sur le document. Terminez par la remise des clés, en listant chaque exemplaire rendu.

Ce dernier geste compte plus qu’il n’y paraît. Faites inscrire sur le document le nombre de clés, badges et télécommandes restitués, ainsi que la date de leur remise. C’est à partir de ce jour que court le délai de restitution du dépôt de garantie, et une date écrite, signée par les deux parties, coupe court à toute discussion ultérieure.

Photos et vidéos : des preuves à cadrer

Les photos datées complètent le constat écrit sans le remplacer. Photographiez chaque pièce en plan large, puis chaque défaut en gros plan avec un repère visible : une prise, une plinthe, l’angle d’une fenêtre. Un gros plan sans contexte ne prouve pas grand-chose, faute de situer la marque dans le logement.

Bailleur comme locataire, conservez vos fichiers sans retouche et gardez la série d’entrée à portée de main. Deux photos du même angle, prises dans la même lumière à quelques années d’écart, tranchent souvent une discussion en quelques secondes.

Des mots précis plutôt que « bon état »

L’ANIL recommande des qualifications graduées, du type mauvais, passable, bon voire très bon, accompagnées de descriptions précises. « Mur correct » ne sert à rien en cas de litige. « Mur de la chambre, peinture blanche, trois traces de frottement à hauteur de lit, plâtre intact » laisse peu de place à l’interprétation.

Côté locataire, gardez un réflexe simple : inscrire vos réserves à côté de toute mention contestée avant de signer. Une signature apposée sans relecture vaut acceptation de ce que contient la page. Si le désaccord porte sur l’essentiel, refuser de signer ouvre la voie au commissaire de justice, étudiée plus bas.

Usure normale, vétusté ou dégradation : où passe la frontière

Tout se joue ici. L’article 7 de la loi de 1989 rend le locataire responsable des dégradations et pertes survenues pendant le bail, sauf s’il prouve la force majeure, la faute du bailleur ou le fait d’un tiers. Le même article lui confie l’entretien courant et les réparations locatives, sauf si elles résultent de la vétusté, d’une malfaçon, d’un vice de construction, d’un cas fortuit ou de la force majeure.

L’ANIL le résume d’une phrase : le locataire n’a pas à remettre le logement à neuf. Une peinture ternie après plusieurs années d’occupation relève de l’usure normale. Un mur tagué, percé en tous sens ou repeint sans accord dans une teinte vive relève de la dégradation.

Ces lectures restent des tendances, pas des règles. Chaque situation dépend de l’état d’entrée, de la durée de location et de l’âge des matériaux.

La grille de vétusté, un outil à fixer dès le bail

Pour objectiver ce débat, le décret du 30 mars 2016 autorise les parties à convenir d’une grille de vétusté dès la signature du bail de location. Elle se choisit parmi les grilles ayant fait l’objet d’accords collectifs. Pour les principaux matériaux et équipements, elle fixe une durée de vie théorique et des coefficients d’abattement forfaitaire annuels.

Concrètement, plus un revêtement approche de sa durée de vie théorique, plus la part imputable au locataire diminue, même en cas de dégradation avérée. Sans grille, la vétusté s’apprécie au cas par cas, ce qui laisse davantage de place à la discussion, et parfois au conflit.

Les réparations locatives, une liste fixée par décret

Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 dresse la liste des réparations locatives. Elle vise pour l’essentiel le menu entretien et les petites réparations des équipements du logement. Un joint usé, un flexible de douche fatigué ou une ampoule grillée relèvent typiquement de cette logique. Le remplacement d’une chaudière en fin de vie, non.

Traiter ces petites interventions avant la visite évite de les retrouver en retenue, chiffrées sur devis par une entreprise.

Côté bailleur : constater juste, chiffrer sur pièces

Pour le propriétaire, la sortie se prépare aussi. Relisez l’état des lieux d’entrée, repérez les équipements anciens et notez l’âge des revêtements refaits : ces repères pèseront au moment d’appliquer la vétusté.

Pendant la visite, décrivez sans qualifier. « Brûlure de la taille d’une pièce devant la plaque » vaut mieux que « parquet abîmé par négligence ». Le constat décrit, la qualification viendra ensuite, pièces en main.

Toute retenue se justifie. Service-Public cite les devis ou factures et les lettres de réclamation comme justificatifs des sommes conservées. Une retenue forfaitaire, sans lien avec un coût réel, s’expose à la contestation.

Adressez ensuite au locataire, à sa nouvelle adresse, un décompte lisible : chaque ligne renvoie à une mention précise de l’état des lieux de sortie, à la photo correspondante et au justificatif. Un locataire qui comprend l’origine de chaque somme conteste rarement, et un dossier ordonné de cette façon reste votre meilleur appui devant un conciliateur.

Distinguez aussi ce qui relève du locataire sortant et ce que vous auriez engagé de toute façon avant de relouer. Un rafraîchissement complet des peintures après une longue occupation s’inscrit plutôt dans les travaux avant une mise en location que dans le décompte du dépôt. D’après l’ANIL, les frais d’un professionnel mandaté par le bailleur pour réaliser l’état des lieux de sortie restent à sa charge.

En cas de désaccord : le commissaire de justice

Si la visite amiable échoue, ou si l’une des parties ne se présente pas, l’article 3-2 prévoit l’intervention d’un commissaire de justice, l’ancien huissier, à l’initiative de la partie la plus diligente. Ses frais sont partagés par moitié entre bailleur et locataire. Selon l’ANIL, il convoque les parties sept jours à l’avance par lettre recommandée.

Esquiver la visite n’a rien d’une stratégie. L’ANIL rappelle que le locataire qui s’oppose à l’état des lieux d’entrée est présumé avoir reçu le logement en bon état. Au départ, l’absence revient à laisser un tiers constater sans vous, sans possibilité d’inscrire vos observations sur place.

Le désaccord peut aussi porter sur les retenues elles-mêmes. Service-Public indique que, pour un litige inférieur à 5 000 €, une démarche amiable s’impose avant le juge : conciliateur de justice, commission départementale de conciliation ou médiateur. Le juge des contentieux de la protection peut ensuite être saisi dans un délai de trois ans à compter du jour où le dépôt aurait dû être rendu.

Du constat de sortie à la restitution du dépôt de garantie

Le constat signé fixe le calendrier. Service-Public retient un délai d’un mois quand l’état des lieux de sortie correspond à celui d’entrée, et de deux mois quand des différences apparaissent. Le délai court à partir du jour où le locataire rend les clés, en mains propres ou par lettre recommandée avec avis de réception.

Tout retard coûte au bailleur : la somme due est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé. En copropriété, le bailleur peut conserver une provision, fixée sur justificatifs, dans la limite de 20 % du dépôt, jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. Il régularise alors dans le mois qui suit leur approbation définitive.

Un état des lieux de sortie propre et comparable accélère donc tout le reste. Sans différence constatée, le bailleur n’a aucune raison de mobiliser le délai le plus long.

Les erreurs qui reviennent le plus souvent

Sur le terrain, les mêmes faux pas nourrissent la majorité des contestations :

• rendre les clés sans état des lieux signé, dans une boîte aux lettres ou chez un voisin ;
• signer sur tablette sans faire défiler ni relire les pages ;
• se contenter à l’entrée de mentions vagues, impossibles à comparer au départ ;
• confondre nettoyage et remise à neuf, jusqu’à repeindre une pièce dans une teinte différente ;
• oublier la cave, le parking ou les équipements extérieurs dans le constat ;
• côté bailleur, chiffrer une retenue au forfait, sans devis ni facture ;
• omettre la nouvelle adresse du locataire, ce qui complique l’envoi du solde.

Prochaine étape : ressortez dès maintenant votre état des lieux d’entrée et vos photos d’arrivée, puis cochez chaque ligne avant de fixer la date de visite. En cas de doute sur une retenue ou sur l’application de la vétusté, l’ADIL de votre département délivre un conseil juridique gratuit, aux locataires comme aux bailleurs.