Encadrement des loyers : villes et loyer de référence

L’encadrement des loyers plafonne le loyer hors charges d’une résidence principale louée dans neuf territoires : Paris, Est Ensemble, Plaine Commune, Lille, Lyon et Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, le Pays Basque et une partie de Grenoble-Alpes Métropole. Le loyer de base y reste sous le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral, sauf complément justifié.

Encadrement des loyers : trois montants fixés chaque année par le préfet

D’après le ministère chargé du Logement, un arrêté préfectoral annuel fixe, par secteur géographique et par catégorie de logement, un loyer de référence égal au loyer médian relevé par l’observatoire local des loyers. Le loyer de référence majoré, supérieur de 20 %, sert de plafond. Le loyer de référence minoré, inférieur de 30 %, ouvre au bailleur une réévaluation au renouvellement du bail.

Ces montants s’expriment au mètre carré, précise la Ville de Paris, et varient selon le type de location, vide ou meublée, le nombre de pièces, l’époque de construction et le quartier. Le montant contrôlé reste le loyer de base : le loyer hors charges et hors complément, selon la fiche de service-public.fr vérifiée le 1er août 2026.

Service-public.fr renvoie à d’autres règles les logements sociaux, ceux de la loi de 1948 ou conventionnés par l’Anah, les meublés de tourisme et les sous-locations.

Les villes et territoires où le loyer est plafonné en 2026

Service-public.fr distingue l’évolution du loyer, encadrée dans les communes en zone tendue, et son niveau, plafonné dans quelques agglomérations que le Sénat chiffre à neuf territoires et 70 communes. Voici les villes encadrées, avec la date des baux signés ou renouvelés concernés :

• Paris, depuis juillet 2019 ;
• Lille, Hellemmes et Lomme, depuis mars 2020 ;
• Plaine Commune, depuis juin 2021, soit neuf communes dont Saint-Denis, Aubervilliers et Saint-Ouen-sur-Seine ;
• Lyon et Villeurbanne, depuis novembre 2021 ;
• Est Ensemble, depuis décembre 2021, soit neuf communes dont Montreuil, Pantin et Bobigny ;
• Montpellier, depuis juillet 2022, et Bordeaux, depuis le 15 juillet 2022 ;
• le Pays Basque, depuis le 25 novembre 2024, sur vingt-quatre communes dont Bayonne, Anglet et Biarritz.

Grenoble-Alpes Métropole s’y ajoute depuis le 20 janvier 2026, avec treize communes couvertes en entier et huit en partie, dont Grenoble : un simulateur public référencé par service-public.fr indique si une adresse est incluse. Marseille ne figure pas dans la liste vérifiée le 1er août 2026.

Une expérimentation à échéance en novembre 2026

Créé à titre expérimental par l’article 140 de la loi ELAN du 23 novembre 2018, le plafond a été prolongé jusqu’en 2026 par la loi 3DS, rappelle le ministère. La plupart des arrêtés en vigueur prennent fin le 24 novembre 2026. Une proposition de loi adoptée par l’Assemblée nationale en décembre 2025 visait à le pérenniser ; le Sénat l’a modifiée le 21 octobre 2026 pour le prolonger de deux ans, à périmètre constant, puis le texte est reparti en deuxième lecture, d’après le dossier législatif du Sénat. Pour un bail signé après la mi-novembre, vérifiez sa reconduction sur service-public.fr.

Ailleurs en zone tendue : une hausse limitée entre deux locataires

Hors de ces territoires, une commune en zone tendue n’impose aucun plafond au mètre carré : le décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017, prorogé chaque année, y encadre seulement l’évolution du loyer d’un locataire à l’autre. Un simulateur de service-public.fr indique si votre commune est concernée.

Relouer moins de 18 mois après le départ du précédent occupant impose un loyer au plus égal à l’ancien, sauf quatre exceptions prévues par service-public.fr :

• la variation annuelle de l’IRL, faute de révision dans les 12 derniers mois, calculée comme une révision du loyer ;
• 15 % du coût TTC de travaux d’amélioration ou de décence ajoutés au loyer annuel, s’ils atteignent la moitié d’une année de loyer ;
• un loyer libre après des travaux d’amélioration de moins de six mois valant une année de loyer ;
• la moitié de l’écart avec les loyers du voisinage, pour un loyer manifestement sous-évalué.

Un logement classé F ou G n’a droit à aucune hausse, comme le détaille l’article sur le DPE en location. Après 18 mois de vacance, le loyer d’un logement classé de A à E redevient libre, comme lors d’une première mise en location. Dans les neuf territoires plafonnés, les deux règles se cumulent.

Calculer le plafond de votre loyer, étape par étape

Munissez-vous de l’arrêté en vigueur à la signature du bail, ou du simulateur public de votre territoire :

1. Vérifiez que l’adresse se trouve dans un territoire plafonné et notez la date de signature, qui désigne l’arrêté applicable.
2. Classez le logement : vide ou meublé, nombre de pièces, époque de construction, secteur.
3. Relevez le loyer de référence majoré au mètre carré de cette catégorie.
4. Multipliez-le par la surface en mètres carrés : vous obtenez le plafond mensuel hors charges.
5. Comparez-le au loyer de base de votre bail, puis examinez à part un éventuel complément.

En cas de relocation dans les 18 mois, comparez aussi avec le dernier loyer du précédent locataire, éventuellement revalorisé de l’IRL : le plus bas des deux montants s’impose. Lors d’une demande de diminution au renouvellement, le loyer plafond retenu est celui de l’arrêté en vigueur à la date de la demande.

Complément de loyer : une exception à justifier

Le complément de loyer porte le loyer au-delà du plafond. Service-public.fr exige un logement aux caractéristiques particulières de localisation ou de confort et un loyer de base déjà égal au loyer de référence majoré ; le bail indique son montant et sa justification. Pour un bail signé depuis le 18 août 2022, il est interdit si le logement présente l’un de ces défauts :

• sanitaires sur le palier, ou signes d’humidité sur certains murs ;
• étiquette énergétique F ou G ;
• fenêtres laissant anormalement passer l’air, hors grille de ventilation ;
• vis-à-vis à moins de dix mètres, ou mauvaise exposition de la pièce principale ;
• infiltrations, inondations venues de l’extérieur ou problèmes d’évacuation d’eau dans les trois derniers mois ;
• installation électrique dégradée.

La Ville de Paris cite des motifs écartés par les juges, comme une cuisine équipée ou la proximité du métro, et d’autres admis, comme une grande terrasse ou une vue directe exceptionnelle sur un monument. Le locataire conteste devant la commission départementale de conciliation dans les trois mois suivant la signature, la preuve pesant sur le bailleur ; sans accord, il a trois mois après l’avis pour saisir le juge.

Les mentions que le bail et l’annonce doivent afficher

Dans un territoire plafonné, le bail indique, d’après service-public.fr et la Ville de Paris, le loyer de base, le loyer de référence et le loyer de référence majoré en vigueur à la signature, ainsi que le complément éventuel et sa justification. En cas de relocation dans les 18 mois, il précise aussi le dernier loyer du précédent locataire et les travaux réalisés depuis. Ces mentions complètent les clauses du bail de location. L’annonce affiche elle aussi le loyer de référence majoré et le complément ; la DGCCRF contrôle celles des professionnels.

Bail muet sur le plafond ? Vous avez un mois après sa prise d’effet pour mettre le bailleur en demeure de le compléter, par lettre recommandée. Sans réponse dans le mois, ou en cas de refus, le juge peut être saisi dans les trois mois suivants.

Loyer au-dessus du plafond : recours et amendes

Un loyer de base supérieur au loyer de référence majoré ouvre droit à une baisse et au remboursement du trop-perçu. Écrivez d’abord au bailleur en recommandé, montants de l’arrêté à l’appui, puis saisissez la commission départementale de conciliation, gratuite, et enfin le juge des contentieux de la protection. La Ville de Paris fixe à trois ans après la signature le délai pour agir en justice.

Vous pouvez aussi signaler le dépassement à la préfecture, ou à la Ville de Paris pour un logement parisien. Après mise en demeure, le bailleur risque une amende pouvant atteindre 5 000 euros, ou 15 000 euros pour une personne morale, d’après service-public.fr. Cette amende ne rembourse pas le locataire : seul le juge peut imposer la correction du bail et le reversement des sommes.

Au renouvellement, le locataire propose une baisse au moins cinq mois avant l’échéance ; sous le loyer minoré, le bailleur peut proposer une hausse au moins six mois avant, sans donner congé. Faute d’accord, la commission est saisie au plus tard quatre mois avant le terme. Depuis le 22 août 2024, un logement classé F ou G ne subit aucune hausse au renouvellement.

Encadrement des loyers : questions de bailleurs et de locataires

Un logement meublé ou une colocation échappe-t-il à l’encadrement des loyers ?

Non. Service-public.fr vise la résidence principale louée vide ou meublée, ainsi que le bail mobilité, et la Ville de Paris y inclut la colocation. Le meublé dispose de ses propres loyers de référence, qui intègrent une majoration fixée dans l’arrêté préfectoral : l’ameublement ne justifie donc pas a priori, selon la Ville de Paris, un complément de loyer. Les meublés de tourisme et les sous-locations suivent en revanche d’autres règles.

Une clause du bail peut-elle écarter le loyer de référence majoré ?

Non. La Ville de Paris rappelle que l’encadrement s’applique aux baux soumis à la loi du 6 juillet 1989, dont les dispositions sont d’ordre public : aucune dérogation n’est possible, même avec l’accord écrit du locataire. La seule voie légale pour dépasser le plafond reste le complément de loyer, réservé à des caractéristiques de localisation ou de confort absentes des logements comparables du secteur, et inscrit au bail avec sa justification.

Que devient l’encadrement des loyers après novembre 2026 ?

Tout dépend du texte en discussion au Parlement. Le Sénat a voté le 21 octobre 2026 une prolongation de deux ans à périmètre constant, et la proposition de loi est repartie devant l’Assemblée nationale. Sans adoption définitive avant l’échéance, le plafonnement au mètre carré prendrait fin dans les neuf territoires. La limitation de la hausse à la relocation en zone tendue, prévue par un décret prorogé chaque année, ne dépend pas de cette expérimentation.