DPE location : classement, obligations du bailleur et sanctions
Louer un logement en France exige un DPE valide, remis dès la première visite et annexé au bail. Depuis le 1er janvier 2025, la classe G ferme l’accès à la location, la classe F suivra en 2028. Un diagnostic établi avant juillet 2021 est périmé. Et le loyer d’une passoire reste gelé jusqu’aux travaux.
Le DPE de location, une obligation qui commence à l’annonce
L’obligation ne démarre pas à la signature du contrat. Elle démarre au moment où le logement est proposé. Le diagnostic doit exister avant la mise en ligne de l’annonce, être présenté aux candidats pendant les visites, puis rejoindre le bail en pièce jointe.
Le parc concerné est immense. D’après le SDES, service statistique du ministère de la Transition écologique, la France comptait 30,9 millions de résidences principales au 1er janvier 2025. Chacune bascule sous cette règle dès qu’elle est mise en location.
Le document lui-même tient en quelques pages. Il note la consommation conventionnelle du logement en kilowattheures d’énergie primaire par mètre carré et par an, les émissions de gaz à effet de serre associées, puis traduit ces deux volumes en lettres de A à G. Il décrit aussi l’isolation, les menuiseries, le système de chauffage, la ventilation, et propose des recommandations de travaux chiffrées. Ces recommandations restent indicatives : elles engagent le diagnostiqueur sur la méthode, jamais le propriétaire sur un programme de rénovation. Le bon moment pour le commander se situe avant la rédaction de l’annonce, quitte à le faire réaliser pendant le préavis du locataire sortant.
Les quatre informations exigées dans toute annonce
L’article L.126-27 du code de la construction et de l’habitation fixe le contenu minimal de l’annonce, qu’elle passe par une agence, un portail ou une vitrine :
- la lettre de la classe énergie, de A à G ;
- la lettre de la classe climat, qui mesure les émissions de gaz à effet de serre ;
- l’estimation chiffrée des dépenses annuelles d’énergie, en euros et sous forme de fourchette ;
- la mention « logement à consommation énergétique excessive » quand l’étiquette affiche F ou G.
Cette dernière ligne manque souvent. Elle est pourtant le signal que scrutent les candidats avertis, et le premier point vérifié lors d’un contrôle.
Le diagnostic s’annexe au bail avec le reste du dossier
Le DPE ne voyage pas seul. Il rejoint le dossier de diagnostics techniques remis au locataire à la signature, aux côtés des autres constats prévus par la loi du 6 juillet 1989 :
- le constat de risque d’exposition au plomb, pour les logements bâtis avant 1949 ;
- l’état de l’installation intérieure d’électricité de plus de quinze ans ;
- l’état de l’installation intérieure de gaz de plus de quinze ans ;
- l’état des risques et pollutions ;
- le diagnostic bruit dans les zones d’exposition aux aérodromes.
Ce dossier accompagne le bail de location dès l’entrée dans les lieux, au même titre que l’état des lieux contradictoire.
Dix ans de validité, à condition d’être postérieur à juillet 2021
Un diagnostic établi depuis le 1er juillet 2021 vaut dix ans. Un DPE signé en 2025 court donc jusqu’en 2035, sauf si des travaux justifient de le refaire pour acter une meilleure étiquette.
Trois éléments rendent un diagnostic recevable :
- une réalisation postérieure au 1er juillet 2021, date d’entrée en vigueur de la méthode de calcul actuelle ;
- un diagnostiqueur certifié par un organisme accrédité ;
- un numéro d’enregistrement délivré par l’observatoire de l’ADEME, vérifiable en ligne.
Le troisième point mérite votre attention. Un document dépourvu de numéro d’enregistrement n’a aucune existence officielle, quelle que soit la qualité de sa mise en page.
Pourquoi un diagnostic de 2019 ne vaut plus rien
La réforme de 2021 a purgé le stock. Les diagnostics établis entre 2013 et 2017 ont cessé de produire effet fin 2022, ceux de la période 2018 à juin 2021 fin 2024. En 2026, aucun document antérieur au 1er juillet 2021 ne peut donc être annexé à un bail.
Le motif tient à la méthode. L’ancien calcul acceptait les factures réelles du précédent occupant, ce qui rendait deux logements identiques incomparables. La méthode conventionnelle appliquée depuis 2021 s’appuie sur le bâti, les équipements et un scénario d’occupation standard. Le diagnostic de performance énergétique est devenu opposable à cette date : le locataire engage désormais la responsabilité du bailleur sur la foi de l’étiquette affichée.
La classe énergétique commande le droit de louer
Le critère de décence intègre la performance énergétique depuis 2023. Le décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021 a posé un premier seuil : au-delà de 450 kilowattheures d’énergie finale par mètre carré et par an, un logement de France métropolitaine cesse d’être décent, donc louable, pour tout contrat conclu à partir du 1er janvier 2023.
La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a ensuite verrouillé le calendrier par lettres. Le volume en jeu reste considérable : selon le SDES, 3,9 millions de résidences principales étaient classées F ou G au 1er janvier 2025, soit 12,7 % du parc, dont 1,1 million dans le parc locatif privé. Le même service mesure un recul de 327 000 logements en un an.
Le calendrier des classes fermées à la location
- depuis le 1er janvier 2023 : les logements dépassant 450 kWh d’énergie finale par mètre carré et par an ;
- depuis le 1er janvier 2025 : la classe G en France métropolitaine ;
- au 1er janvier 2028 : la classe F, le logement devant atteindre au moins la lettre E ;
- au 1er janvier 2034 : la classe E, le seuil montant à D ;
- outre-mer : la classe G en 2028, la classe F en 2031, la classe E en 2034.
Le ministère de la Transition écologique publie ce calendrier sous forme de seuils minimaux, ce qui prête à confusion. La formule « minimum classe F au 1er janvier 2025 » signifie simplement que la lettre G est fermée.
Un bail en cours va jusqu’à son terme
L’interdiction frappe les nouveaux contrats, les renouvellements et les reconductions tacites. Un bail signé en 2024 sur un logement classé G se poursuit normalement jusqu’à son échéance. Le mur arrive au renouvellement : sans travaux, le contrat ne peut plus être reconduit.
Un texte pourrait assouplir cette mécanique. Le Sénat a adopté en première lecture, le 1er avril 2025, une proposition de loi visant à clarifier les obligations de rénovation énergétique des logements, notamment pour les propriétaires bloqués par une décision de copropriété ou une contrainte d’urbanisme. L’Assemblée nationale ne s’est pas encore prononcée. À ce jour, le calendrier initial s’applique tel quel.
Le calcul a changé au 1er janvier 2026
L’arrêté du 13 août 2025, publié au Journal officiel le 26 août 2025, abaisse le facteur de conversion de l’électricité en énergie primaire de 2,3 à 1,9. Cette valeur, alignée sur la référence européenne actualisée, réduit mécaniquement la consommation affichée des logements chauffés à l’électricité.
Le ministère de la Transition écologique a posé une garantie nette dans son communiqué : aucun logement ne voit son étiquette baisser du fait de ce changement. Les biens chauffés au gaz, au fioul ou au bois conservent leur classement à l’identique. Les logements tout électrique gagnent parfois une lettre, et certains quittent le statut de passoire sans le moindre chantier.
Cette bascule change le calcul d’un bailleur qui hésitait à engager des travaux avant la mise en location. Vérifiez d’abord la nouvelle étiquette, chiffrez le devis ensuite.
Mettre son diagnostic à jour sans nouvelle visite
Un DPE édité entre le 1er juillet 2021 et le 31 décembre 2025 reste valable jusqu’au terme de ses dix ans. Il se recalcule aussi gratuitement. L’ADEME met à disposition, sur son observatoire des DPE et audits, une attestation de mise à jour téléchargeable à partir du numéro d’enregistrement du diagnostic. Aucune visite supplémentaire, aucun paiement.
Le réflexe vaut pour tout logement chauffé à l’électricité proposé à la location cette année. Une étiquette F qui devient E écarte l’interdiction programmée pour 2028 et rouvre la discussion sur le loyer au renouvellement du bail.
Loyer gelé tant que l’étiquette reste F ou G
L’article 159 de la loi Climat et Résilience gèle le loyer des passoires depuis le 24 août 2022. La mesure couvre tout le parc privé, location vide comme meublée, bail mobilité inclus, partout en France et pas seulement en zone tendue.
Pour un bail conclu, renouvelé ou tacitement reconduit depuis cette date, le bailleur d’un logement F ou G perd quatre facultés :
- appliquer la révision annuelle indexée sur l’indice de référence des loyers ;
- fixer un loyer supérieur au dernier loyer pratiqué entre deux locataires ;
- proposer une hausse au moment du renouvellement ;
- réévaluer le loyer dans les communes soumises à encadrement.
Une seule porte de sortie : des travaux qui hissent le logement au moins en classe E. Les aides à la rénovation énergétique couvrent une partie du chantier, et le gain se mesure ensuite sur la rentabilité locative, une fois le loyer débloqué.
Les logements que la loi dispense de diagnostic
L’article R.126-15 du code de la construction et de l’habitation liste les bâtiments hors du champ. La dispense reste étroite, et beaucoup de bailleurs s’en réclament à tort.
Sont exclus :
- les constructions provisoires prévues pour deux ans ou moins ;
- les bâtiments indépendants dont la surface de plancher reste sous 50 mètres carrés ;
- les locaux à usage agricole, artisanal ou industriel ;
- les bâtiments servant au culte ;
- les monuments historiques classés ou inscrits ;
- les bâtiments résidentiels occupés moins de quatre mois par an.
Ce dernier cas nourrit un malentendu tenace. Il vise les résidences secondaires et les locations saisonnières courtes, mesurées sur l’occupation réelle du logement. Un appartement de 40 mètres carrés dans un immeuble collectif reste soumis au diagnostic : le seuil des 50 mètres carrés concerne les bâtiments indépendants, jamais les lots de copropriété.
Les copropriétés portent d’ailleurs leur propre obligation. Depuis le 1er janvier 2026, le DPE collectif s’impose à toutes celles dont l’usage principal est l’habitation et dont le permis de construire précède le 1er janvier 2013, quelle que soit leur taille.
Ce que coûte un manquement, et ce que peut faire le locataire
Deux risques se cumulent : l’amende administrative et la responsabilité civile.
L’absence de mention DPE dans une annonce relève de la pratique commerciale trompeuse au sens du code de la consommation. La DGCCRF prononce alors une amende administrative pouvant atteindre 3 000 euros contre un particulier et 15 000 euros contre une société, sans passage devant un juge, après mise en demeure restée sans effet.
Le second risque se joue au tribunal. Les juridictions du fond retiennent qu’une simple absence d’annexion du diagnostic ne suffit pas à annuler le bail : le locataire doit établir une tromperie déterminante sur la performance réelle du logement. Un bailleur incapable de justifier la performance annoncée s’expose en revanche à indemniser la surconsommation d’énergie et le trouble de jouissance subis.
L’arbitrage est vite fait. D’après l’ADEME, un diagnostic se facture entre 100 et 250 euros selon la surface, le mode de chauffage et le département.
Les leviers du locataire face à un bailleur silencieux
Un locataire qui constate l’absence de diagnostic dispose d’actions graduées :
- réclamer la communication du document par écrit, avec accusé de réception ;
- vérifier le numéro d’enregistrement sur l’observatoire de l’ADEME ;
- contester une hausse de loyer si le logement est classé F ou G ;
- saisir la commission départementale de conciliation, gratuite et préalable au procès ;
- porter l’affaire devant le tribunal judiciaire, qui ordonne les travaux, réduit le loyer ou accorde des dommages et intérêts au titre de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989.
Prochaine étape côté bailleur : sortez le numéro d’enregistrement du diagnostic en cours, contrôlez sa date d’édition et, si le chauffage est électrique, téléchargez l’attestation recalculée sur l’observatoire de l’ADEME. Comptez une quinzaine de minutes, pour une étiquette parfois meilleure d’une lettre.