Dépôt de garantie : délais de restitution et retenues

Le dépôt de garantie se restitue dans le mois qui suit la remise des clés quand l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, dans les deux mois en cas de différences. Son plafond atteint un mois de loyer hors charges en location vide, deux mois en meublé. Le bail mobilité, lui, en interdit tout versement.

Dépôt de garantie et caution : deux garanties de nature différente

Les deux mots circulent comme des synonymes dans les annonces et les conversations d’agence. Le droit les sépare nettement.

Ce que la loi nomme dépôt de garantie est une somme d’argent, versée au bailleur à la signature du bail, immobilisée pendant toute la location, puis rendue en tout ou partie après la remise des clés. L’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 en fixe le régime.

La caution désigne une personne. Un parent, un proche ou un organisme s’engage à payer les dettes du locataire si celui-ci ne les règle pas. Aucune somme ne change de main à l’entrée : l’engagement tient dans un document signé, l’acte de cautionnement.

La confusion coûte cher. Un locataire qui réclame « sa caution » réclame en réalité son dépôt de garantie, et un bailleur qui exige « une caution de deux mois » sur un logement vide dépasse le plafond légal sans le savoir.

Ce que la somme couvre réellement

Le dépôt sert à couvrir les manquements du locataire à ses obligations, constatés à la sortie. Trois postes seulement entrent dans ce périmètre :

• Les loyers et les charges locatives restés impayés
• Les réparations locatives que le locataire n’a pas effectuées
• Les dégradations relevées à l’état des lieux de sortie

Rien d’autre. Sortent du cadre, quelle que soit la rédaction du bail :

• Une indemnité de relocation ou des frais de recherche de locataire
• Des frais de dossier ou de rédaction d’acte
• Une pénalité pour départ anticipé
• Des travaux d’amélioration décidés par le propriétaire

Autre idée fausse tenace : la somme ne remplace pas le dernier loyer. Les loyers courent jusqu’au terme du préavis, quelle que soit la date du départ, et le dépôt ne se règle qu’après la remise des clés. Ne pas payer son dernier mois crée un impayé, donc précisément la retenue que le locataire voulait éviter. Le calcul du délai figure dans notre guide du préavis de départ en location.

Le garant, un engagement écrit encadré

L’acte de cautionnement obéit à un formalisme strict. Trois éléments y figurent obligatoirement :

• Le montant du loyer et ses conditions de révision
• La mention manuscrite de la somme garantie, en chiffres et en lettres
• La reproduction de l’avant-dernier alinéa de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989

Ce même article 22-1 pose une limite peu connue : un bailleur assuré contre les impayés de son locataire ne peut pas exiger en plus un garant, à peine de nullité du cautionnement. L’exception vise le logement loué à un étudiant ou à un apprenti.

Un mois, deux mois, zéro : le plafond du dépôt de garantie

Le montant maximal ne se négocie pas. Il découle du type de contrat signé, et le calcul part toujours du loyer hors charges, ce que la loi appelle le loyer en principal.

Le plafond d’un mois en location vide date de la loi ALUR du 24 mars 2014, qui l’a ramené de deux mois à un seul. Des baux anciens portent encore la mention de deux mois : valable pour les contrats signés avant la réforme, elle ne peut plus figurer dans un bail conclu depuis.

Ces règles relèvent de l’ordre public. La fraction versée au-delà du plafond se réclame au bailleur, même si le contrat la mentionne noir sur blanc et même si le locataire l’a acceptée. Les mentions obligatoires du contrat sont détaillées dans notre analyse du bail de location.

Versement, encaissement et gel du montant

Le dépôt se verse à la signature du bail, avec le premier loyer. Le bailleur l’encaisse librement et en dispose pendant toute la durée du contrat : rien ne l’oblige à le placer sur un compte séquestre ni à en verser les intérêts, contrairement à une croyance répandue.

Deux règles encadrent malgré tout ce versement :

• Aucun dépôt ne peut être exigé quand le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois, sauf si le locataire demande lui-même à mensualiser
• Le montant ne fait l’objet d’aucune révision pendant le contrat : une hausse annuelle du loyer ne déclenche aucun complément

Pour les locataires qui butent sur la trésorerie d’entrée, Action Logement propose l’avance Loca-Pass, un prêt à taux zéro plafonné à 1 200 € et remboursable sur vingt-cinq mois au maximum. La demande se dépose dans les deux mois qui suivent l’état des lieux d’entrée.

Un mois ou deux : le délai se joue sur l’état des lieux de sortie

Voilà le point qui décide de tout. L’article 22 prévoit un délai de restitution de deux mois à compter de la remise des clés, réduit à un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée.

« Conforme » ne veut pas dire « impeccable ». La comparaison porte sur les deux documents : si la sortie décrit le logement dans l’état de l’entrée, vétusté mise à part, le délai tombe à un mois. Dès qu’une différence apparaît, le bailleur dispose de deux mois pour chiffrer, justifier et solder.

Un constat bâclé coûte donc cher aux deux parties. Une description d’entrée vague rend la comparaison impossible et prive le bailleur de preuve ; un constat de sortie expédié laisse passer des désordres réels. Notre guide de l’état des lieux détaille le niveau de précision attendu, pièce par pièce.

L’adresse du nouveau domicile, la condition oubliée

L’article 22 impose au locataire d’indiquer au bailleur, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile. La formalité paraît accessoire. Elle ne l’est pas : la majoration de retard cesse d’être due quand le défaut de restitution vient de l’absence de cette information.

Partir sans laisser d’adresse revient donc à renoncer au levier le plus efficace. Notez-la sur l’état des lieux de sortie, faites-la figurer dans le courrier de congé, conservez la trace de l’envoi. Les canaux qui font foi dans la relation locative sont passés en revue dans notre point sur les échanges entre bailleur et locataire.

Retenues : ce que le bailleur déduit, ce qu’il doit prouver

Le bailleur ne rend pas systématiquement l’intégralité de la somme. Il déduit ce que le locataire lui doit, à une condition ferme : les retenues justifiées seules sont opposables, pièce à l’appui remise au locataire.

Les justificatifs admis se comptent sur les doigts d’une main :

• Une facture de travaux déjà réalisés
• Un devis chiffré établi par un professionnel
• Un décompte de loyers ou de charges impayés
• Le constat de sortie comparé à celui d’entrée
• La régularisation annuelle des charges locatives

La Cour de cassation refuse le forfait. Une somme ronde déduite au titre du ménage ou de la peinture, sans pièce à l’appui, expose la retenue à l’annulation et le locataire récupère la totalité. Le montant réel de la dépense, lui seul, mesure la déduction.

Usure normale contre dégradation

C’est la frontière la plus disputée. L’usure normale, que le droit appelle vétusté, résulte du temps et d’un usage ordinaire du logement. Elle reste à la charge du bailleur, sans limite de durée d’occupation.

Quelques repères pour situer les cas courants :

• Peinture ternie ou légèrement écaillée après des années : vétusté
• Chevilles nombreuses laissées dans un mur non rebouché : réparation locative
• Parquet marqué dans les zones de passage : vétusté
• Parquet brûlé, taché, lame arrachée : dégradation
• Joints de salle de bains noircis par le temps : vétusté
• Moisissures installées par défaut d’aération : entretien du locataire

Les réparations locatives, elles, sont listées par le décret n° 87-712 du 26 août 1987. Ce qui n’y figure pas relève du propriétaire. Parcourir cette liste avant la visite de sortie départage la plupart des désaccords sans discussion.

La loi ALUR autorise l’annexion d’une grille de vétusté au bail. Ce document fixe une durée de vie par équipement et un abattement selon l’ancienneté : un revêtement en fin de vie ne se facture pas au prix du neuf. Quand la grille existe, le bailleur doit en tenir compte.

Les sinistres suivent une logique distincte : leur prise en charge dépend de l’origine du dommage, comme l’illustre le partage de responsabilité en cas de dégât des eaux en location.

La provision de 20 % en immeuble collectif

Un locataire qui quitte un logement en copropriété part souvent avant l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. Sa part réelle de charges récupérables reste inconnue le jour de la remise des clés.

L’article 22 organise cette attente. Le bailleur restitue le dépôt dans le délai ordinaire, mais conserve une provision plafonnée à 20 % du montant du dépôt, le temps que les comptes soient arrêtés. Ce solde se règle dans le mois qui suit leur approbation définitive.

Trois précisions comptent en pratique :

• Elle doit être justifiée, jamais un forfait acquis au bailleur
• Elle porte sur 20 % du dépôt, pas sur 20 % des charges de l’année
• Le locataire réclame le décompte de régularisation qui la solde

Retard de restitution : 10 % du loyer par mois commencé

Passé le délai légal, la sanction est automatique. Le dépôt restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

Deux termes de ce texte méritent l’attention :

• « En principal » signifie hors charges : la majoration se calcule sur le loyer nu
• « Période commencée » écarte tout prorata : un seul jour de retard sur un nouveau mois déclenche la majoration entière de ce mois

Le Conseil constitutionnel a validé ce mécanisme dans sa décision n° 2018-766 QPC du 22 février 2019 : il y voit une réparation forfaitaire du préjudice subi par le locataire, non une sanction ayant le caractère d’une punition.

La majoration s’applique sans que le locataire ait à démontrer un préjudice. Elle tombe en revanche s’il n’a pas communiqué l’adresse de son nouveau domicile.

Rien ne revient : mise en demeure, conciliation, juge

Le silence du bailleur passé le délai n’a rien d’exceptionnel. La marche à suivre progresse par étapes, chacune plus contraignante que la précédente.

Première étape, la mise en demeure. Une lettre recommandée avec avis de réception établit quatre points :

• La date de la remise des clés et sa forme
• Le montant versé et le solde réclamé
• Le délai légal applicable et sa date de dépassement
• La majoration de 10 % déjà acquise, mois par mois

Accordez un délai de réponse court, de huit à quinze jours, et annoncez la suite.

Deuxième étape, la commission départementale de conciliation. Elle siège auprès de la préfecture, se saisit par courrier recommandé, et la non-restitution du dépôt entre dans son champ de compétence. La procédure est gratuite, sans avocat. Un accord signé devant elle engage les deux parties.

Troisième étape, le juge des contentieux de la protection, qui a repris le contentieux locatif du tribunal d’instance depuis le 1er janvier 2020. La saisine s’effectue par requête ou par assignation, selon les sommes en jeu.

Un délai gouverne l’ensemble : l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 enferme les actions nées du bail dans une prescription de trois ans. Une réclamation lancée quatre ans après la remise des clés arrive trop tard, dossier solide ou non.

Constituez votre dossier avant d’écrire :

• Le bail signé et ses annexes
• Les deux états des lieux
• Les quittances des derniers mois
• La preuve de la remise des clés et de l’adresse transmise
• Les échanges avec le bailleur ou son mandataire

Un dossier complet règle la plupart des litiges dès la mise en demeure.

Logement vendu pendant le bail : qui rend le dépôt de garantie ?

La vente du logement en cours de bail ne suspend rien. La restitution du dépôt incombe au nouveau bailleur, celui qui détient cette qualité au jour où elle est due, même s’il n’a jamais encaissé la somme.

Cette règle relève de l’ordre public. Une clause de l’acte de vente qui laisserait la charge au vendeur joue entre vendeur et acquéreur, sans être opposable au locataire : celui-ci réclame son dû au propriétaire du moment, sans connaître les arrangements de la transaction.

Côté acquéreur, deux réflexes évitent la mauvaise surprise :

• Faire mentionner le dépôt reçu du locataire au décompte financier de la vente
• Obtenir la copie de l’état des lieux d’entrée, sans quoi aucune retenue ne tiendra

Prochaine étape : à la sortie, comparez ligne à ligne les deux états des lieux, notez votre nouvelle adresse sur le constat, datez par écrit la remise des clés. Ces trois gestes fixent le délai applicable et rendent toute retenue contestable dès qu’elle sort du cadre légal.